Снимаете помещение под магазин, офис или точку в ТЦ? Разберём, что по пожарной безопасности — ваша зона, а что арендодателя, какие документы и огнетушители нужны и за что штрафуют именно арендатора.
Выберите свою роль — покажем зону ответственности по умолчанию, что проверить в договоре и готовый текст пункта для договора или доп. соглашения.
Ответственность несут обе стороны. Арендатор как лицо, владеющее помещением на законном основании (статья 38 Федерального закона № 69-ФЗ), отвечает за пожарную безопасность внутри своего помещения: первичные средства пожаротушения, инструктажи, эвакуацию из своих площадей, электрооборудование. Арендодатель — за общие системы и конструкции здания. Точное распределение закрепляют в договоре аренды, но это не снимает с собственника обязанностей по закону.
Правовая основа: ст. 38 ФЗ-69 «О пожарной безопасности» (субъекты ответственности), ст. 616 Гражданского кодекса РФ (содержание арендованного имущества) и условия договора аренды. Прямой нормы «ППР № 1479 распределяет обязанности по договору» нет — распределение строится на этих трёх опорах и судебной практике.
Распределение типовое — «если иное не указано в договоре аренды». Откройте договор и найдите раздел про пожарную безопасность: если его нет или формулировки общие — это первый риск.
| Зона / элемент | Обычно арендатор | Обычно арендодатель |
|---|---|---|
| Помещение и его содержание | Противопожарный режим, чистота и свободные проходы внутри своего помещения | Несущие конструкции, огнестойкость здания, фасады, кровля |
| Эвакуация | Свободные пути и выходы из своего помещения, знаки, при необходимости — план эвакуации помещения | Пути и выходы общего пользования (коридоры, лестницы, холлы), эвакуация из здания в целом |
| Огнетушители | Первичные средства в своём помещении по нормам (п. 60, прил. № 1 ППР № 1479), перезарядка и учёт | Огнетушители в зонах общего пользования |
| Системы АПС, СОУЭ, АУПТ, дымоудаление, ВПВ | Не отключать и не перекрывать извещатели и оповещатели в своём помещении | Проектирование, монтаж, ТО и работоспособность общих систем здания |
| Наружное водоснабжение, проезды | — | Гидранты, пожарные проезды и подъезды для техники |
| Электрооборудование | Электрика и приборы внутри своего помещения, их исправность | Вводные и этажные щиты, магистральные сети здания |
| Отделка и перепланировка | Горючесть своей отделки; не делать перепланировку без согласования и проекта | Отделка и планировка общих зон; согласование изменений арендатора |
| Документы и люди | Приказ об ответственном, инструкция о мерах ПБ, инструктажи своего персонала, журналы | Организация ПБ здания и по своему персоналу в общих зонах |
Зона споров: извещатели АПС над помещением арендатора (система общая, но закрыта потолком/ремонтом арендатора); перепланировка арендатора, ухудшившая характеристики здания; стык «помещение → общий коридор». За такие нарушения надзор может привлечь обоих — по фактической вине.
Что чаще всего спрашивает инспектор у арендатора: инструктажи и журнал, инструкция, огнетушители, свободные пути эвакуации, неперекрытые извещатели.
📋 Проверочные листы МЧС — по каким вопросам проверяют →В договоре стоит прямо зафиксировать: где заканчивается зона арендатора и начинается зона арендодателя; кто закупает и обслуживает огнетушители и сигнализацию в помещении; кто предоставляет документы при проверке МЧС; порядок согласования ремонта и перепланировки.
Договор перераспределяет обязанности между сторонами, но не отменяет обязанности собственника и арендатора перед государством по статье 38 ФЗ-69. Если раздел про ПБ отсутствует — при споре отвечать рискуют обе стороны.
Арендатор отвечает за свой блок (помещение), общие системы и пути эвакуации центра — на управляющей компании или собственнике. При проверке инспектор оценивает помещение арендатора в его границах, а предписание выдаёт тому, в чьей зоне ответственности находится нарушение.
В рамках одного контрольного мероприятия надзор осматривает и общие зоны здания (зона собственника / УК), и арендуемые помещения. Предписание за нарушение в вашем помещении выпишут вам; ссылка «за пожарную безопасность отвечает арендодатель» в этом случае не сработает.
Типовое у арендаторов в ТЦ: перекрытие эвакуационных путей товаром, складирование в коридорах, отключение или заклеивание извещателей АПС при ремонте, горючая отделка, перепланировка без согласования, отсутствие инструктажей и документов, просроченные или отсутствующие огнетушители.
За нарушение требований ПБ отвечают по ст. 20.4 КоАП РФ. По части 1 (действующая редакция): граждане — 5 000–15 000 ₽, должностные лица — 20 000–30 000 ₽, ИП — 40 000–60 000 ₽, юридические лица — 300 000–400 000 ₽. При повторности, пожаре с ущербом или вреде людям — кратно выше, вплоть до приостановления деятельности.
⚖️ Штрафы за нарушение ПБ в 2026 — полные размеры по КоАП → 🧾 Пришло предписание МЧС? Разбор по пунктам и план устранения →